根據《北京市人民政府辦公廳貫徹落實〈國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知〉精神 進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》(京政辦發〔2013〕17號)要求及相關稅收政策規定，現就進一步加強土地增值稅預征管理和個人所得稅征收管理有關問題公告如下：

  一、土地增值稅預征管理相關問題

  為加強對定價過高、價格上漲過快的房地產開發項目的稅收征管，按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)的有關規定，結合我市實際情況，對房地產開發企業銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率。

  (一)房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。

  保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房(含比照經濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質的各類住房。

  (二)房地產開發企業銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率(見附件1)。

  容積率小于1.0的房地產開發項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。

  (三)房地產開發企業銷售在本公告發布之前已辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告》(2011年第5號)、《北京市住房和城鄉建設委員會 北京市財政局 北京市地方稅務局關于貫徹落實國家有關部門房地產市場宏觀調控政策有關問題的通知》(京建發〔2010〕677號)文件中確定的政策執行。

  (四)房地產開發企業應當在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息，并匡算預計增值額和增值率。市住房城鄉建設部門將上述信息審核確認后及時傳遞至市地稅部門。主管稅務機關接收信息后，以《稅務事項通知書》的形式告知納稅人，要求其在征期內按照規定的預征率計算繳納土地增值稅。

  二、個人住房轉讓所得征收個人所得稅相關問題

  對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

  (一)自2013年 3月 31日(含)起完成網上簽約的二手房交易，辦理房屋轉讓個人所得稅納稅申報時，納稅人應按照國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發﹝2006﹞108號)、《關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發﹝2007﹞33號)規定，提供據以證明房屋原值的相應憑證。

  根據房源情況不同，房屋原值分別為：

  1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

  2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

  3.經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

  4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

  已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(或標準價)購買的公有住房。

  經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。

  5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規定，其原值分別為：

  (1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；

  (2)房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；

  (3)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；

  (4)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

  對于能夠提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關審核相應憑證后確定房屋原值。納稅人同時提供購房發票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。

  納稅人不能提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關應通過稅收征管、房屋登記等信息系統對房屋原值進行核實。

  (二)主管稅務機關應加強對轉讓住房過程中繳納的稅金以及與轉讓房屋有關的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等相關費用憑證的審核。納稅人未能提交有關費用憑證的，主管稅務機關應要求其補正；不能補正的，經納稅人簽字確認后，主管稅務機關依照有關規定辦理。

  (三)能夠確定房屋原值和有關合理費用的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用后的余額，按20%稅率計算。

  納稅人不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

  (四)納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，主管稅務機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。

  三、本公告相關條款的解釋工作由北京市地方稅務局、 北京市住房和城鄉建設委員會依職責分別負責。

  本公告自2013年3月31日起施行。

  特此公告。

  附件：

  1. 土地增值稅幅度預征率表

  2. 關于《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》的政策解讀

  北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會

  2013年3月30日

 

  附件1：

 

    注：容積率小于1.0的房地產開發項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。

 

 

  附件2：

  關于《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》的政策解讀

  為貫徹落實《北京市人民政府辦公廳貫徹落實〈國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知〉精神 進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》(京政辦發〔2013〕17號，以下簡稱《通知》)要求，按照國家稅務總局有關文件規定，北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉建設委員會印發了《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》(2013年第3號，以下簡稱《公告》)，現解讀如下：

  一、土地增值稅預征管理相關問題

  (一)《公告》中關于土地增值稅預征工作的總體考慮是什么？

  答：土地增值稅預征是保障收入公平分配，促進房地產市場健康發展的有力工具，是實現土地增值稅調節功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。為了充分發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，國家稅務總局在2010年發布《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知 》(國稅發〔2010〕53號)文件，對各地的土地增值稅預征率調整工作進行了規定。

  結合貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，根據《通知》精神，北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布了《公告》，調整了我市土地增值稅差別化預征率。對定價過高，預計增值額過大的房地產開發項目土地增值稅預征率進行調整。目的是通過稅收調節作用，加強土地增值稅預征管理，引導房地產開發企業合理定價，調節土地增值收益，鞏固房地產市場調控成果。

  (二)關于房地產開發企業銷售各類保障性住房是否預征土地增值稅？

  答：《公告》規定：“房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅”。其中保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房(含比照經濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質的各類住房。

  (三)對于房地產開發企業進行預售和現房銷售取得的收入，土地增值稅預征率是如何規定的？

  答：《公告》規定房地產開發企業銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率。對預計增值率小于等于50%，以及大于50%、小于等于100%的房地產開發項目，分別保持現行的土地增值稅差別化預征率2%、3%不變；對預計增值率大于100%、小于等于200%的房地產開發項目，按照銷售收入的5%預征土地增值稅；對預計增值率大于200%的房地產開發項目，按照銷售收入的8%預征土地增值稅；

  對容積率小于1.0的房地產開發項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。

  (四)如何計算預計增值率？

  答：預計增值率的匡算公式為：〔(擬售價格×預售面積-項目成本)〕÷項目成本×100%

  項目成本 = (土地成本+建安成本)×(1+間接費用率)

  間接費用率暫為30%。

  (五)《公告》發布后，新舊政策的銜接是如何規定的？

  答：《公告》中規定：“房地產開發企業銷售在本公告發布之前已辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告》(2011年第5號)、《北京市住房和城鄉建設委員會 北京市財政局 北京市地方稅務局關于貫徹落實國家有關部門房地產市場宏觀調控政策有關問題的通知》(京建發〔2010〕677號)文件中確定的政策執行”。

  (六)《公告》發布后，土地增值稅差別化預征率審核確認的工作流程是怎樣的？

  答：實際工作中，房地產開發企業應當在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息，并匡算預計增值額和增值率。市住房城鄉建設部門將上述信息審核確認后及時傳遞至市地稅部門。主管稅務機關接收信息后，以《稅務事項通知書》的形式告知納稅人，要求其在征期內按照規定的預征率計算繳納土地增值稅。

  二、個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題

  (一)《公告》中關于個人所得稅工作的總體考慮是什么？

  答：根據《通知》要求，自3月31日(含)起，對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。

  為貫徹市政府的《通知》精神，按照國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)、《關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號)的規定，明確了房屋原值的確定和應納個人所得稅額的計算方法。

  (二)稅務機關采取哪些方法確定房屋原值？

  答：一是自2013年 3月 31日(含)起完成網上簽約的二手房交易，個人辦理房屋轉讓個人所得稅納稅申報時，應根據房源情況提供據以證明房屋原值的相應憑證。

  二是對于能夠提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關審核相應憑證后確定房屋原值。納稅人同時提供購房發票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。對于不能提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關將通過稅收征管、房屋登記信息系統，對轉讓方房屋原值進行核實，經過核實確認房屋原值。

  (三)應納個人所得稅額如何計算？

  答：經審核確定房屋原值和有關合理稅費后，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用后的余額，按20%稅率計算。

  對納稅人不能提供房屋原值憑證，且主管稅務機關通過房屋登記、稅收征管信息系統也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

  納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。

  (四)個人轉讓住房所得繳納個人所得稅有哪些優惠政策？

  答：對個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。