市場 2025-04-07 08:43:31 來源：丁祖昱評樓市
??2025年至今，整體樓市延續“止跌回穩”行情。
??年初，全國兩會首次將“穩住樓市股市”寫入總體要求，并明確“建設好房子”作為產業轉型方向。
??一季度地方調控政策繼續優化，據CRIC統計，一季度全國至少66個省市出臺124次穩市場政策。積極落實中央穩市場要求，在保障合理剛需和改善需求的基礎上，大力推進好房子建設和供給側優化管理。
??各方利好推動下，新房成交企穩回升，1-2月修復至去年同期水平，3月預期同比正增1成，滬深等新政利好型城市短期內熱度延續。二手房韌性強于新房，熱點城市與新房高度趨同，剛需剛改客戶還在持續入市。
??預判二季度，我們認為，4月或將延續3月弱復蘇走勢，二季度整體新房成交規模環比將有所回升，但考慮到去年高基數影響，同比持平或小幅微增，累計同比維持正增。各城市分化行情預期延續。
??2025年一季度，地方房地產調控政策繼續優化，據CRIC統計，全國至少66個省市出臺124次穩市場政策。
??地方政策以“精準施策、分類支持”為主線，通過供給端提質增效和需求端降成本雙軌并行，推動市場企穩。以北京、上海、杭州、廣東等省市為代表，積極落實中央穩市場政策要求，在“好房子”建設、供需兩端協同發力、存量盤活等方向密集施策。
??具體來看，地方政策聚焦六大方向：
??一、12省市推進“好房子”建設。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設標準，制定專項規劃。例如，北京在平原地區試點優化容積率，杭州出臺品質提升細則，南寧發布技術導則要求層高不低于3米、提升隔音標準，雄安新區提出“精裝交付、拎包入住”的高標準住宅體系。
??二、33省市公積金政策優化，降低購房門檻。如首付比例下調：濟南、廈門、聊城等18城二套房公積金首付降至20%；額度提升：自貢、泉州等9城提高最高貸款額度，多子女家庭可再上浮；功能擴展：北京試點公積金直付房租，瀘州、寧波支持提取公積金支付新房及二手房首付。
??三、20省市推出各類補貼和稅費優惠，通過補貼、契稅優惠、以舊換新等方式刺激需求。補貼政策包括：寧德、欽州等地最高補貼12萬元，鄭州對高層次人才補貼300萬元；契稅優惠包括：蘇州延續50%契稅補貼，寧波調整首套房認定范圍節省稅費；以舊換新包括：濮陽、洛陽等地推行“賣舊買新”，南昌、重慶延長政策期限。
??四、11省市優化供給側管理。包括供地優化：廣東、四川控制新增宅地供應，福建優先推出配套成熟地塊；審批簡化：鎮江取消新房價格備案，廣州南沙推行“交地即開工”；存量盤活：遼寧計劃收購12萬套商品房轉為保障房，湖北高校試點收購存量房作宿舍。
??五、10省市加強城市更新與融資支持。如城市更新：重慶推進163個城中村改造，上海計劃全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造；融資紓困：河南將存量項目納入“白名單”，廣州鼓勵國企設紓困基金，深圳推廣“園區貸”緩解企業壓力。
??六、13省市保障性住房擴容。如租賃保障：上海新增7萬套保租房，重慶提供“租購并舉”階梯式住房；人才安居：深圳、青浦為人才提供免費住宿及購房補貼，合肥放寬落戶至社保滿6個月。
??從市場來看，在調控政策持續優化背景下，2025年一季度樓市成交“筑底企穩”，延續弱復蘇走勢：1-2月傳統春節假期迎季節性回落，但成交規模基本與去年持平：前2月115個重點城市商品住宅成交面積2930萬平方米，同比持平去年，月均較2024年四季度月均降幅為45%。
??根據30城同比增7%預估百城3月同比增5%，3月成交預期達到2304萬平方米，環比上升65%、一季度累計同比增幅約2%。
??3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情：3月30個監測城市成交規模為1230萬平方米，環比增長79%，同比上升4%。春節后季節性需求釋放、政策寬松及房企促銷推動成交回升，一季度30城累計成交2810萬平方米，同比上漲7%。
??整體一線韌性強于二三線城市，一線3月單月環比翻番，同比增14%，累計同比增25%，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷對路樓盤入市，也使得整體成交規模仍處于階段性高位。京廣深均呈現出同環比齊增，北京核心區改善盤入市帶動結構性放量，單月成交沖高至49萬平方米，累計同比正增19%。僅上海單月同比微降7%，不及去年同期。
??二三線城市小陽春成色相對一般，成交量與去年持平，更多是局部復蘇：成都、青島成交量居前且同環比齊增，成都多個新規項目開盤刺激成交規模穩中有增，青島單月成交82萬平方米，其中黃島、城陽成交均在20萬方左右，貢獻度較高；合肥經歷了前期深度調整，本月迎來階段性放量，同環比和累計同比增幅均在6成以上。還有部分城市諸如長春、濟南、惠州、東莞、無錫、常州等雖然本月環比持增，但同比和累計同比仍為負值，短期內需求疲軟。
??從二手房來看，2025年一季度，30個重點監測城市二手房累計成交面積預計為5300萬平方米，累計同比增長21%，較去年四季度下降19%。
??按月來看，二手房成交呈U型走勢，1月高位回落，2月持降但降幅收窄，3月階段性回升，環比增長50%至2233萬平方米，同比增長21%，“金三”二手房市場表現總體好于去年。
??從城市維度來看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二線城市同比仍保持2成以上正增長，整體韌性較強。相較而言，重慶、合肥等弱二三線城市同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內，二手房市場暫無明顯起色。
??對比一二手房市場，一季度二手房成交仍然強于新房，重點城市二手房成交份額繼續擴大。諸如北京、上海、南京、長沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上，較2024年同期穩中有增，京滬主要源于新政刺激，限購松動+低利率刺激剛需入市；長沙、南京、長春等城市購買力持續降級，加之二手房業主短期降價策略，刺激一波剛需剛改集中入市。
??可以看到，3月整體樓市已迎來局部“小陽春”，一方面二手房成交回升幅度顯著好于新房；另一方面伴隨著新房供應放量，整體成交開始企穩回升，同比正增4%，一線因新政利好效應增幅居前
??基于當前市場背景和一季度中央部委表態，預計2025年中央房地產政策將圍繞“穩預期、防風險、促轉型”三大核心目標，進一步形成“四策并舉”的政策組合拳。地方政策將圍繞中央部署，結合區域市場特點，在“品質升級、需求激活、存量盤活”三大維度發力。
??預判下月，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續弱修復態勢。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續高位震蕩行情，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應，若有區位佳+產品力強的適銷盤入市，短期內市場熱度還將延續；廣州、武漢、南京等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢。
熱點城市迎“小陽春”
2025-04-03核心城市韌性凸顯。報告｜百城房價低位盤整，上漲城市有所減少
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2025-04-01從“住有所居”邁向“宜居優居”。天津：家庭第二套住房公積金貸款最低首付比例調整為20%
2025-04-01降低購房首付門檻、提高還款方式的靈活性，減輕住房公積金繳存人購房及還貸壓力。報告| 6個城市租金回報率超過3%
2025-03-31超八成城市租金回報率上升。安徽：全面取消住房限制性措施
2025-03-31提振住房消費，促進房地產市場止跌回穩。多地推行購房“冷靜期”
2025-03-28積極探索創新舉措。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
