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??2025年8月29日，工商銀行、中國銀行、農業銀行、建設銀行、郵儲銀行、交通銀行等超20家銀行發布公告，調整二套房房貸利率，符合條件的存量房貸利率也可調整。

??9月1日之后，上海新增房貸個人住房貸款利率不再區分首套和二套。存量房貸利率加點值高于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，可申請調整加點值。

??從8月25日上海新政宣布，到9月1日各大銀行落實，上海政策加快落地，為所有想改善的客戶群體鋪平了道路。也為接下來的“金九銀十”提供了助力。

??8月29日多家銀行發布《關于優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制的公告》，從內容來看各家銀行發布的公告內容基本一致。

??個人房貸利率不再區分首套住房和二套住房。商業性個人住房貸款的具體利率水平，將根據上海市市場利率定價自律機制要求，并結合銀行經營狀況、客戶風險狀況等因素合理確定。

??這一條主要是對8月25日發布的《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》的跟進，當時《通知》便明確銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

??在此之前，上海首套房貸利率下限為3.05%，二套房根據區域不同采用不同加點，若以中國人民銀行8月20日發布的5年期以上LPR為3.5%計算，核心區域為3.45%，嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、臨港、金山6個區域為3.25%。

??調整后，若以首套房利率下限計算，不同區域利率差約0.4%和0.2%。

??據各家銀行發布的公告來看，自9月1日起，可登錄這些銀行的手機銀行等線上渠道提交申請，審核通過后，新的利率加點值當日生效。

??除了8月25日上海新政中提及的房貸利率不再區分首套和二套之外，存量房貸方面，符合條件的存量房貸利率也可進行調整。

??據各銀行通知顯示，存量房貸利率加點值高于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，可申請調整加點值，重新約定的加點值不低于上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP。具體加點值根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。

??全國新發放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值。

??中國人民銀行最新數據顯示，2025年第二季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.09%。

??第二季度4月、5月、6月5年期以上LPR分別為3.6%、3.5%、3.5%，算術平均值約為3.53%，以此估算全國新發放房貸利率平均加點值約-0.44%，即存量房貸利率高于LPR-44BP即可申請調低利率。

??以中國人民銀行8月20日發布的5年期以上LPR為3.5%計算，即利率高于3.36%就可以申請調低存量房貸利率。

??截至目前，已有超20家銀行發布調整公告。從整體內容來看，明顯利好改善群體。

??CRIC數據顯示，步入8月，上海房地產市場季節性淡季特征持續凸顯。2025年8月上海新房供應面積19.12萬平方米，環比下降49%，成交面積28.54萬平方米，環比下降28.32%，成交均價84193元/平方米，環比上升6.7%。

??從區域市場表現來看，分化格局進一步加劇。核心區域高端市場表現強勁，價格堅挺，去化速度較快；大部分外圍區域仍面臨去化壓力，價格調整幅度相對較大。從產品結構看，改善型及高端房源成交占比持續提升，剛需產品則相對減少，反映出市場需求結構正加速向品質化、改善型轉變。

??此次上海多個銀行加快響應新政落地可以說是為所有想改善的客戶群體鋪平了道路。也為接下來的“金九銀十”提供了助力。

??我們認為，隨著政策效應的逐步釋放，進一步降低了二套房利息成本，將更高效地鼓勵改善需求入場。

??9月及10月作為傳統營銷旺季，未來供應量也將明顯增加，預計上海9月的各項數據將比8月會有明顯起色，市場信心大概率有所穩固。

??未來兩個月新房、二手房的交易規模都將止跌回升。