土地克而瑞研究中心 2025-07-07 08:38:48 來源：丁祖昱評樓市
??2025年，房地產穩市場進入新階段，全國土地成交規模連續4年維持-20%負增長，宅地出讓建筑面積已低于新房成交規模，行業正式進入了去庫存新階段。
??城市間潛在庫存分化顯著，存量收儲成為關鍵抓手。2025年以來中央部委多次表態并出臺正式文件，明確將存量閑置地塊優先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。
??據CRIC監測，目前全國已有313個城市發布了存量住宅用地規模（清單），對于各地主管部門厘清潛在庫存規模，加快閑置用地收儲起到了良好的輔助決策作用。
??本文將深入剖析當前典型城市潛在庫存規模及專項債收儲進度，旨在為房地產市場的健康發展提供有價值的參考。
??2024年下半年以來，得益于新房銷售端的轉好，以及政企雙方在供給側的限制，典型城市狹義庫存（已經取得銷許、尚未售出的庫存）規模率先回落。至2025年4月，狹義庫存規模已經較高點（2024年9月）下降約9%，短期去化壓力顯著減輕。
??除狹義庫存外，還有大量的潛在庫存，包括未開工土地，已經開工尚未達到領取銷許標準，已經達到領取銷許標準但仍未領取等情形，這些所有庫存加在一起即廣義庫存規模。
??CRIC監測的典型城市廣義庫存規模仍然處在高位運行，并且2025年以來由于出讓了較多優質地塊，廣義庫存規模小幅上升了0.7%。這也是當前房地產行業調整庫存所面臨的最大挑戰。
??面對這一挑戰，2025年以來中央部委多次表態，將加快推進專項債收儲，并出臺了《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，明確將存量閑置地塊優先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。比如作為全國首例的廣州，即發行了304億元專項債用于回收閑置存量土地，涉及17個地市的84個項目，部分土地經調規后將用于保障房開發。
??據CRIC監測，目前全國已經有313個城市發布了存量住宅用地規模（清單），對于各地主管部門厘清潛在庫存規模，加快閑置用地收儲起到了良好的輔助決策作用。
??1、存量宅地已售面積不足一半，土地收儲有待提速落地
??據各地最新披露數據，27個典型城市存量住宅用地合計4.4萬公頃，其中各類保障房、人才住房、租賃住房等非商品住宅用地共有0.7萬公頃，占比16%，存量商品住宅用地共有3.7萬公頃，占比84%。
??從出售情況來看，已售部分折合土地規模為1.9萬公頃，合計占比僅43.3%，不足半數。
??各地實際潛在庫存規模2.2萬公頃（未售出的商品住宅用地），占存量用地總面積的49%，而其中未動工部分有0.9萬公頃，占比20%，各地大部分閑置用地均在其中，這些都是土地收儲的重中之重。
??2、各城市潛在庫存規模顯著分化，常州、鄭州等存量去化周期超過6年
??具體到城市視來看，各城市潛在庫存規模顯著分化，最高的重慶達到2286公頃，此外天津、廣州、成都、鄭州、沈陽、長春、常州等城市也在1000公頃以上，除了新房流速處于全國前列的天津、成都、廣州，這些高庫存城市均面臨著較大的潛在庫存去化壓力。
??福州、惠州、東莞、珠海、常州等城市存量住宅用地中，均有超過70%的理論庫存規模尚未售出，其中福州更是達到92%，說明這些城市存量住宅用地中仍有較大比例可待盤活。
??尤其是對于存量商品住宅用地中存量規模較大、且潛在庫存新房市場流速不高的常州、漳州、重慶等城市更是如此，單單是存量住宅用地中的潛在庫存規模，理論上需要的去化時間就超過了8年。
??當前城市庫存面臨“未動工閑置”與“在建項目待售”雙軌壓力。
??基于未動工/已動工土地庫存規模及消化周期，將樣本城市劃分為不同類型，剖析風險特征和應對策略。并進一步探析了長期未動工土地分布，并對近年出讓土地開工情況進行探討。
??1、各城市存量用地開工率顯著分化，分類施策成破局關鍵
??就不同潛在去化周期的城市分類來看：
??高庫存壓力城市方面（潛在消化周期高于5年）
??未動工占比較高的城市需要加快專項債收儲步伐，從而改善市場預期。常州、鄭州、漳州、長春、惠州未動工土地高度積壓，占潛在庫存中占比超過50%。
??比如常州目前未動工土地規模達到772公頃，理論所需去化周期接近9年，雖然常州大量的未動工土地是融資性地塊，并不會在實質上產生庫存積壓的預期，再加上大量融資性地塊背后的地方政府隱性債務，還是不免會影響外地投資者的預判，不利于城市穩市場進程的深化推進。
??開工率較高的城市，地方調控則面臨更大挑戰。重慶、珠海、福州、東莞已動工項目的潛在庫存消化周期均超過3年，其中重慶更是達到5.3年。由于大量存量用地已經開工在建，較難滿足土地收儲的需要。
??對于這些城市而言，近年來新房交易流速快速下滑，在加強“好房子”產品建設，以新產品帶動新質需求的基礎之上，還應當在按需建設的前提下，加快保障房建設力度，將部分在建項目轉為配售型保障房或保障性租賃房，另一方面也應積極探索化險新模式，比如對于部分權屬、債權清晰的多地塊項目，允許部分回購，對于原先規劃條件下產品存在銷售挑戰的，允許企業適度降容、減少規劃建面，并適當退還部分土地款，兼顧降低庫存和提升產品庫存。
??中等庫存壓力城市方面（潛在消化周期3-5年）
??潛在消化周期3-5年的中等庫存壓力城市則需集中改善自身的薄弱環節，如南京未動工土地消化周期達到2.7年，需要加快解決大量未建項目庫存的問題，比如南京近年來在江北新區超量出讓了大量住宅用地，導致原來躋身城市流速TOP5行列的江核、珠江鎮等板塊，成為了當前南京潛在庫存最高的區域。對于江北新區、江寧方山等重點板塊，南京一方面需要嚴控新增土地出讓，另一方面也要積極響應專項債收儲行動，加快未動工土地庫存的消化，讓城市的高流量板塊重回健康，助力城市更快建立房地產發展新模式。
??低庫存壓力城市方面（潛在消化周期小于3年）
??典型如上海、北京、杭州、成都等城市潛在消化周期小于3年，相對比較合理。其中，上海、杭州、北京、成都等城市更是屢屢拍出高總價高溢價地塊，顯示出行業投資端對于這些城市的青睞。但是鑒于當前的國際經濟形勢變化，對于住宅用地的供給，還是應當保持適量有序。
??2、未動工地塊中34%已出讓超過三年，主要分布在重慶、長春、惠州
??進一步分析未動工土地的出讓時間。在近9000公頃的未動工土地中，有34%為2021年及以前供應。這些出讓時間超過3年、但仍未開工的地塊，在一般定義中已經屬于閑置用地，總規模達到3078公頃。
??從城市的角度來看，三年以上未開工的土地，主要集中在重慶、長春、惠州、昆明、鄭州等少數城市，這五個城市三年以上未開工土地規模達到1791公頃，達到所有重點城市總量的58%。
??其中重慶長期未開工土地規模更是達到了578公頃，大量遠郊地塊處于長期未開工狀態。同時，大量地塊未能如期出讓，直接約束了土地市場的投資熱度，2022年以來重慶經營性用地成交規模大幅下降，由之前2021年的2427萬公頃以上，下降至2024年的1111公頃。更大幅降低了購房者的需求預期，2024年重慶住宅成交面積500萬平方米左右，不到其2018年歷史峰值的五分之一。
??此外長春、惠州、昆明此類土地規模也處于高位，從這些城市近年來的土地和新房市場表現來看，也都受到明顯的市場沖擊，一二級市場成交規模均大幅縮量。未開工土地形成的大量潛在庫存，導致這些城市在本輪市場調整中受到了更大沖擊，2021-2024新房成交規模均下跌過半。
??當前，中國房地產行業正處于庫存治理的關鍵轉折期。
??隨著專項債收儲政策的加速落地與供需兩端改革的深化，房地產穩市場穩預期進程正在持續推進。截至2025年5月，全國171城已通過專項債收儲盤活宅地6565公頃，等效加速去庫存54%，鄭州等城市通過收儲地塊疊加保障房建設，廣義庫存周期縮短超1年。
??然而，庫存壓力分化、政策協同不足等問題仍在制約行業復蘇進程。
??1、核心癥結：廣義庫存高位分化是核心挑戰，專項債收儲成關鍵抓手
??當前房地產行業庫存矛盾已從狹義庫存轉向廣義庫存。
??2024年下半年以來，新房銷售回暖帶動狹義庫存規模下降9%，但包含未動工、在建未售等情形的廣義庫存仍處高位，部分城市甚至因優質地塊出讓導致廣義庫存小幅上升。為此，中央通過專項債收儲政策明確存量閑置地塊優先處置，賦予地方更多自主權，需通過收儲、調整供地節奏等綜合措施扭轉中長期預期。
??具體到城市層面，各地庫存壓力顯著分化：重慶、長春、鄭州等城市潛在庫存規模超千公頃，廣義消化周期普遍超過5年，尤其是未動工土地占比高企，城市穩預期面臨嚴峻挑戰；南京、武漢、鄭州等主力板塊因廣義庫存積壓，市場預期持續低迷，導致房價與交易量長期承壓；相比之下，北京、合肥、廈門等“模范生”城市潛在去化周期僅1-2年，供求關系健康。
??分化之下，因城施策還需進一步加強落實：高庫存城市應加速專項債收儲，探索在建項目轉保障房等創新模式；常州、漳州等“雙高”城市（未動工占比超70%且去化周期超6年）亟待系統性疏解，而重慶等已動工庫存為主的城市需強化產品力與上市時序管理。中等壓力城市需聚焦板塊調控，如南京嚴控江北新區新增供地；低庫存城市則需警惕結構性過熱，維持優質土地有序供應。
??2、新政實效：專項債擬收儲加速推進，漳州、鄭州去化壓力顯著改善
??2025年專項債收儲計劃快速推進，171個城市擬收儲宅地6565公頃，等效加速去庫存54%。政策向三四線傾斜，84%收儲規模集中于此。從典型城市表現來看，漳州、鄭州、昆明等城市廣義庫存消化周期均下降超過1年，城市長期庫存去化壓力顯著改善。譬如鄭州通過收儲273公頃土地疊加保障房建設，廣義周期縮短1.5年。
??而本身消化周期即在可控范圍內的合肥、西安也在快速落實專項債收儲，助力其穩市場“模范生”地位愈加穩固。其中合肥公告的擬收儲土地面積，更是達到公示未動工存量宅地總占地面積的71%，擬收儲進程已推進至較高進度。
??至于沈陽和長春，雖然已經開啟了擬收儲公告，但是對其龐大的未開工土地規模而言，去庫存成效依然相對有限，重慶、常州等高庫存城市更是還沒有發布擬收儲公告。對于這類城市而言，長期來看，仍需持續擴充土地收儲的范圍，助力城市供求預期進一步改善，短期而言，則應選擇城市流速較高的板塊重點突破，讓主力交易板塊率先恢復健康，先完成焦點板塊的供求平衡，從而以點帶面穩定長期市場預期。
北京最新部署：不斷優化房地產政策
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2025-06-27隨著存量政策加快落地見效，新的儲備政策陸續出臺實施，有信心、有能力把外部沖擊的不確定性和不利影響降到最低，推動經濟持續健康發展。2025年五月房地產大事件盤點
2025-06-24回顧，是為了更好的前行！財政部：1-5月國有土地使用權出讓收入11281億元，同比下降11.9%
2025-06-23契稅1949億元，同比下降16.2%；土地增值稅2031億元，同比下降16.8%。
- 08:33
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
