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??2025年下半年以來，南京市場整體下行，一二手房無論是成交規模還是房價都呈下行態勢。

??CRIC數據顯示，2025年1-8月，南京全市新建商品住宅累計供應136.82萬平方米，同比下滑22.53%；累計成交202.40萬平方米，同比下滑14.40%；逐月來看，在經歷了3月“小陽春”的高峰后，新房供求持續走低。

??二手房方面，2025年1-8月，南京二手房累計成交577萬平方米，同比下降4%。同時據CRIC調研，降價成交的小區比例不斷攀升，其中剛需二手降價更是已經成為普遍現象，是重點監測城市中，小區降價比例最高的城市。

??目前南京二手房市場已進入量價齊跌的深入調整期。

??2025年以來樓市延續“止跌回穩”態勢。在經歷了三四月份傳統“小陽春”后，五六月市場熱度延續，七月八份迎來階段性回調，各城市之間復蘇進程差異化特征明顯。

??其中，北京、深圳、杭州、成都等城市熱度保持，武漢、鄭州等維持弱復蘇，南京在經歷了前期修復期后，下半年來量價再次回調。

??CRIC數據顯示，2025年8月，南京商品住宅成交17萬平方米，環比下降18%，同比下降44%，累計來看，1-8月南京全市商品住宅累計成交202.40萬平方米，同比下滑14.40%。

??從價格來看，國家統計局數據顯示，2025年8月南京新建商品住宅銷售價格指數環比上月下降0.6%，同比下降1.3%，1-8月累計平均下降1.9%。

??二手房方面，CRIC數據顯示，2025年8月，南京二手房成交面積58萬平方米，環比下降12%，同比下降23%，1-8月累計成交577萬平方米，同比下降4%。

??國家統計局數據顯示，2025年8月，南京二手住宅銷售價格指數環比上月下降0.7%，同比下降6.2%，1-8月累計平均下降5.3%。

??2025年一季度時南京曾出現過一輪修復行情，一二手房成交量價都出現了一定的回升，但隨著整體市場回調，南京再次進入調整。

??從目前南京市場具體成交來看，新房市場兩極分化明顯，高端豪宅項目持續霸榜，而剛需、剛改板塊則相對冷淡，僅部分項目或以其四代住宅的優勢和優秀的產品力，或以超高的性價比突出重圍。

??如果說新房市場還受供應量和供應結構影響，那么二手房市場則更能表現出南京市場情緒。為避免零星成交影響價格計算，克而瑞研究中心統計了連續兩個月成交套數不小于5套的高頻交易小區成交及掛牌數據情況。結果顯示：2025年下半年以來，南京不僅二手房市場整體呈現下行態勢，成交規模持續下降，降價小區比例也在不斷攀升。

??CRIC數據顯示，2025年8月南京二手房高頻交易小區數量僅192個，較去年同期下降58%，二手房整體成交量僅6300套。同時，多達68%的高頻交易小區成交價格環比下跌，這一跌價小區占比不僅較上月增加11個百分點，還創下年內第二高點。

??從8月份南京各小區成交價格漲跌情況來看，眾數分類（出現頻率最高）已經下移到了0點以下，多達23%的高頻交易小區房價環比降幅超過10%，板橋、高新等剛需板塊成為了本月房價下跌的“重災區”。

　　值得注意的是，8月的市場表現與2025年4月存在顯著差異：4月雖同樣是降價小區占比較高的時期，但當時呈現“降價走量”特征，二手房成交量接近萬套；而8月則是成交量與價格同步下滑，標志著南京二手房市場已進入量價齊跌的深入調整期。

??相比成交價的下跌，南京二手掛牌價下調趨勢更加凸顯。2025年8月，全市77%的高頻交易小區掛牌價環比下跌，該占比創下近一年以來的新高，“向下調價”已成為當前南京二手房市場的普遍現象。

??回溯近一年市場表現，南京每月均有超60%的高頻交易小區掛牌價環比下跌，調價壓力持續存在。據CRIC測算，2025年8月南京二手房掛牌價格指數較2024年8月下跌10.3%，整體價格重心呈下移態勢。

??從小區類型來看，2025年8月南京剛需、改善類小區二手房房價下跌占比更為突出，成為市場調整的主要方向。8月，剛需類小區房價環比下跌的占比達71%，改善類小區房價下跌占比為65%；高端小區房價下跌占比相對較低，為50%。

??回顧近一年趨勢，不同類型小區房價下跌占比雖有波動，但2025年8月剛需、改善類小區的下跌占比處于較高水平，反映出當前市場中剛需、改善類產品面臨的價格調整壓力更顯著，高端小區相對更具價格穩定性。

??南京房價持續下跌的核心矛盾，正在于庫存壓力和土地高供給量之間的對沖。

??當前南京狹義消化周期不足20個月，看似仍在健康的范疇，但從長期供求數據來看，南京廣義庫存消化周期已經接近10年，大量住宅用地淪為了“死庫存”。而為了保證高質量新房市場供應規模，2025年南京依舊在大批量供應土地，土地成交金額能夠排在全國前5。因此意料之中的，大量2020年前看來絕對優質的低密宅地，也最終只能以底價成交。

??“死庫存”積壓與供需失衡已顯著影響市場信心。若長期庫存問題不能得到真正改善，在持續低迷的土地和新房市場影響之下，二手房價格也將在深度調整期中持續前行。

??為緩解這一態勢、推動市場回歸平穩，建議主管部門一方面主抓當前的主力交易板塊，從需求側支持、供給側優化等方面多維度發力，重新恢復這些板塊的供求信心，方能由點至面打開更好的市場局面。另一方面將供地規模與廣義庫存掛鉤，避免推高長期庫存壓力：改變“以土地成交保優質供應”的單邊思路，建立庫存動態平衡機制，以閑置存量用地處置規模，兌換相應的供地指標，從源頭上優化庫存結構，改善市場供求預期。