政策編輯部 2025-09-28 08:23:48 來源：丁祖昱評樓市
??樓市風向標城市，上海，又迎來重磅新規！
??9月26日，上海規劃與自然資源局發布關于《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》的通知。
??內容涵蓋城市設計、環境品質、建筑功能等5大類、17個具體的細節，全面系統地為上海住宅品質提升指出新的方向。
??這是一個城市在住宅產品層面最頂層的設計，未來上海的“好房子”也更有規范可依。
??上海住房新規落地后，一線城市已全部調整放寬計容規范，企業建設高品質住宅的積極性提高，最終的利好也將落到購房者身上，新房的產品品質將明顯提升，未來居住舒適度將全面升級。
??新規提出了細致明確的要求，陽臺、架空層、建筑立面等計容標準都有了新的變化，這些變化背后直接指向了舒適度和得房率，這是對購房者而言實實在在的利好。
??首先，新規回應了市場對大陽臺的需求。以前房子要求陽臺面積不超過8平米，進深不大于1.8米，按照一半計容，新規是按照“比例+閾值”雙控，每戶陽臺（含封閉式陽臺）不超過戶型的10%，且不超過16平方米，進深不超過1.8米，按照一半計容。
??以140平米的戶型為例，按照過去不超過8個平米算一半面積，相當于送了4平米；新規后陽臺可以做到14平米，算一半面積相當于送了7個平方，贈送面積比之前多了3個平米。
??另外，新規明確沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等地區，可以設計進深不超過0.75米帶圍護結構的開敞陽臺，寬度不得大于3米，且每戶僅可設置一個。
??對于購房者而言，陽臺面積更大了，而且還多了贈送面積，得房率更高了，一些符合條件的項目還可以實現“三陽臺”，無論是通風、采光還是與戶外交互，陽臺的功能將進一步拓展，客戶能夠得到更多的實惠的同時，可以住得更舒適。
??除此之外，建筑的外立面、架空層和風雨連廊將不再影響得房率。
??新規明確，建筑外立面采用干掛石材等高品質材料，在“多測合一”測繪成果報告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計容；用作公共通道/休閑的架空層、風雨連廊不計容。
??這個變化最重要的意義是，在鼓勵房企進行高品質建設的同時，不會影響到得房率。比如過去很多企業不愿意做石材干掛，主要原因就是容積率從外墻算起，最終導致得房率進一步下滑。
??實際上，過去上海的建筑規范較為嚴格，客觀上降低了住宅得房率，近兩年上海新房得房率普遍在75%左右。新規之后，上海新房得房率將迎來明顯改善。
??對于開發商而言，新規為企業轉向高品質建設提供了指引和激勵。
??首先，新規明確采用干掛石材、金屬、陶板等高品質外立面材料，其飾面層建筑面積不計入容積率，過去因外立面計容導致房企不愿犧牲可售面積而投入成本，新規后開發商使用高品質外立面的經濟成本大幅下降，將極大推動干掛石材等高端建材在住宅項目中的普及。
重慶某高端項目建筑底座部分采用干掛石材
??同時，激勵房企打造共享空間，多高層住宅底層設置架空層、風雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設施等公共用途的，其建筑面積不計入容積率。
??另外，新規強調小區內部停車庫可設置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計入容積率。如果在車庫上面再設置不封閉的架空層、風雨連廊，也同樣不計入容積率。也就是說，未來地下車庫可以設計在一層架空層里，一場全新的空間革命即將到來。
蘇州某項目打造的首層架空層車庫示意圖
??整體來看，政策通過“不計容”，推動房企品質建設的成本降低，使得投入資源做好設計從過去的“經濟負擔”變成了提升產品溢價和品牌價值的主動選擇。
??另外，重點區域(道路轉角、城市節點)可突破限高，對有意利用風貌區、江景、河景、公園綠景等城市景觀，打造眺望城市天際線的稀缺產品的開發商來說是一大利好。
??2025年首次將“好房子”寫入《政府工作報告》，住建部發布“好房子”國家標準《住宅項目規范》，并于5月1日正式施行。全國多省市相繼出臺文件，針對新建住宅的建筑設計規范進行優化調整。
??一線城市中，廣州、深圳、北京、上海都已出臺相關政策調整。
??核心是支持高品質住宅開發建設，在同樣產權面積下，通過優化計容標準來提升項目的實得面積和產品品質。
??新規產品在市場中的表現如何？
??可參考的是率先發布容積率新規的廣州，已入市的70余個新規產品中，整體認購去化率水平優于常規產品。
??不過，新規產品也面臨一些挑戰，比如廣州、成都和福州已出現部分新規產品影響舊規產品的銷售，由于新規產品過高的贈送面積，使得存量的舊規產品在市場中失去了“話語權”。
??在這一方面，上海新規也收緊了監管口徑，并對過去常見的違規“偷面積”的情況進一步規范，例如對設備平臺進行了嚴格限定（無圍護結構且面積不大于2.5平方米才不計容）。
??未來在落地實施過程中，還需要結合實際情況和遇到的挑戰進一步平衡優化。
??此次文件出臺標注著上海住宅品質提升工作進入規范化、標準化的新階段，“好房子”這一概念也轉變為具有強制約束力的標準，可以預見上海將迎來新房市場產品力集體爆發。
??實際上，以上海為代表的城市住宅建筑規范調整，已蔓延至全國并成為普遍的趨勢。過去房企通過模糊處理增加贈送空間以吸引購房者的方式將難以為繼，未來房企之間的競爭更多是產品力的比拼，是轉向生活場景的優化、科技賦能的深化以及服務配套的完善等多維度的綜合價值競爭。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
