政策 2025-09-22 08:35:43 來源：丁祖昱評樓市
??2025年9月16日上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局發布《關于優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》，符合條件的非本市戶籍居民家庭，暫免征收房產稅。
??符合條件的非本市戶籍居民家庭包括：
??1. 持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才；
??2. 持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人。
??暫免征收房產稅的范圍包括：
??1、在本市新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產稅。
??2、在本市新購且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積，人均不超過60平方米的，暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法的規定計算征收房產稅。
??上海自2011年1月宣布啟動“房產稅”試點，對個人住房征收“房產稅”。一直到今天，上海和重慶仍是全國唯二的“房產稅”試點城市，其中重慶于2025年5月16日發布《關于市外人員購買普通住宅免征個人住房房產稅的通知》調整房產稅政策，調整后僅新購的獨棟商品住宅、高檔住房需繳納房產稅。
??此次上海房產稅調整政策落地主要是對2025年8月25日上海新政的落地響應，從結果來看，主要還是利好改善需求。
??自8月底發布“滬六條”不滿一個月的時間，上?！胺慨a稅”優化政策正式落地，符合條件的非本市戶籍居民家庭，暫免征收。
??上海自2011年1月28日起開展對部分個人住房征收房產稅試點，主要內容為：戶籍家庭買第二套及以上的住房，人均面積超過60平方米以上需納稅；非戶籍家庭在上海買房即需納稅。
??2025年8月25日，上海發布《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，除了調減住房限購政策、優化住房公積金政策、優化個人住房信貸政策之外，還涉及完善個人住房房產稅政策。（詳見：《超預期，上海放松限購，樓市迎來新一輪“保衛戰”》《上海超20家銀行調整房貸利率》）
??9月16日，上海對房產稅試點政策進行正式調整，此次調整后，戶籍家庭不變；非戶籍家庭“持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，和持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人”房產稅政策與戶籍家庭一致，即：買第二套及以上的住房，人均面積超過60平方米以上需納稅。
??以一個三口之家（夫妻雙方加上未成年子女）為例：
??1、如果這個家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產稅。
??2、如果這個家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須按規定繳納房產稅。
??3、如果這個家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積（即110平方米），須按規定繳納房產稅。
??據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第四條規定，計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
??應稅住房應納房產稅稅額的計算，即：應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70% ×稅率。
??同時，第五條規定，適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布。
??據上海市稅務局公布《個人住房房產稅稅率適用表（2025版）》顯示，2025年市統計局公布的上年度新建商品住房平均銷售價格為47223元/平方米，即每平方米市場交易價格小于等于94446元的稅率為0.4%，大于94446元/平方米的稅率為0.6%。
??以一個符合條件的非戶籍三口之家（夫妻雙方加上未成年子女）為例，若該家庭原先在上海無房，現新購一套180平方米的住房，單價為100000元/平方米。在此之前需繳納的房產稅為180x100000x70%x0.6%=75600元，如今因全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套180平方米的住房可暫免征收房產稅。
??由此可見，相對180平方米的住房總價來看，個人減免稅額相對有限。
??從上海全年“房產稅”收入來看，整體約在100億元左右。上海市稅務局未公布2023年和2024年稅收收入統計明細，從公布明細的2022年稅收收入統計情況來看，上海2022年全年“房產稅”約237億元。
??同時，據上海市2024年市級一般公共預算收入執行情況表顯示，2024年“房產稅”執行數為89.9億元。
??從市場反饋來看，2025年8月25日，上海新政發布后，2025年第34周（8月25日至31日）新房成交明顯上升，達14.77萬平方米，環比上漲119.37%，同比上升1.5%，隨后受新盤供給影響出現回落，截至第36周（9月8日至14日）降至7.86萬平方米。
??從新房去化情況來看，2025年9月前14日，上海共7個盤入市，整體去化率達61%，較2025年8月全月去化率微升4pcts，較2024年9月全月上漲12pcts。主要受適銷對路的高端改善盤集中入市，使得整體市場熱度得以維持。
??二手房方面，2025年第34周（8月25日至31日）二手房成交面積37.37萬平方米，環比上漲11.98%，同比上升27.48%，高于2025年下半年平均水平。但從9月以來的市場趨勢來看，熱度仍有回落的空間，一方面是上海二手房掛牌量增多，供給加大；另一方面，隨著9月新房市場優質產品力新盤集中入市也將分流部分高端客群需求。
??整體來看，上海房產稅政策的落地主要還是對8月25日“滬六條”新政的響應。
??從調整力度來看，主要還是鼓勵和吸引人才在滬工作生活為主，對整體市場拉動力度相對較小。
??需要注意的是，此次調整政策明確，目前持有上海市居住證但不滿3年的購房人，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其新購的家庭第一套住房在本市居住證持證期間已征收的房產稅、新購的家庭第二套及以上住房中人均不超過60平方米部分在本市居住證持證期間已征收的房產稅，可予退還。
??且2025年1月1日以后購買的已繳納房產稅的住房，若購房人符合此次整體調整的免征條件可向應稅住房所在地稅務機關申報，并重新辦理房產稅納稅信息的申報、認定。
??這一點對于想要長期在上海居住和生活的購房者來說，是較大的利好。
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2025-09-10盤活閑置存量土地，適配市場需求。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
